W tym artykule postaramy się opisać najważniejsze kwestie związane z wyceną nieruchomości na potrzeby jej kupna lub sprzedaży. Wyjaśnimy także czym różni się cena nieruchomości od jej wartość (rynkowej).
Wśród różnych zleceń jakie trafiają do naszej firmy dość często mamy do czynienia z wycenami na potrzeby kupna lub sprzedaży nieruchomości. Klienci mają (teoretycznie) proste pytanie do rzeczoznawcy majątkowego – jaka powinna być właściwa cena nieruchomości? Za ile ją sprzedać / kupić? Aby udzielić odpowiedzi oczywiście musimy wykonać pełne oszacowanie, czyli sporządzić wycenę nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Na rynku nieruchomości funkcjonuje obiegowa opinia, która głosi, że operaty są tylko do banków, sądów i urzędów. Kiedy jednak potrzebna jest wiedza za ile kupić czy sprzedać nieruchomość to wystarczy zdanie pośrednika / agenta nieruchomości. W tym miejscu możemy stwierdzić, że nie naszą rolą jest ocena kompetencji danego agenta lub agentów w ogóle. Każdy jednak musi zdawać sobie sprawę z różnicy perspektyw obu zawodów. Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego nie jest w ogóle zależne od obliczonej wartości nieruchomości. Zatem nie ma on żadnej motywacji, aby zaniżać lub zawyżać jej wartość. Wręcz przeciwnie – wycena zmanipulowana (niezależnie, w którym kierunku) stwarza dla niego poważne ryzyko konsekwencji zawodowych, karnych i cywilnych. Tymczasem wynagrodzenie agenta wprost zależy od tego jaka będzie ta cena. Jeśli oceni nieruchomość „za drogo” to nie zarobi nic. Jeśli wskaże sprzedającemu za niską cenę – zwiększy szanse na swój (nieco mniejszy) zarobek, ale jednocześnie niczym innym nie będzie ryzykować.
Chcielibyśmy w tym miejscu podkreślić ogromną wartość jaką niesie dla sprzedającego lub kupującego uzyskanie operatu szacunkowego nieruchomości. Prawidłowo sporządzony dokument to źródło cennych i obiektywnych informacji. Przede wszystkich o samej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy musi poznać i opisać jej stan prawny, stan w ewidencji gruntów i budynków, przeznaczenie, stan techniczny, itd., itp. Zatem taki operat pozwala lepiej zrozumieć co jest przedmiotem transakcji, jakie ma cechy korzystne, a jakie jej cechy mogą obniżać wartość. Dalej, rzeczoznawca musi opisać rynek nieruchomości. Czyli określić jakie są jego główne tendencje, dominujące trendy, zachowania graczy na rynku, poziomy cen, itd., itp. To kolejna cenna wiedza – daje zrozumienie jak na tle rynku wypada nieruchomość. Czy reprezentuje główny segment czy może niszę? Jakie cechy rynkowe są najważniejsze dla potencjalnych kupujących?
Najważniejsza część operatu szacunkowego, czyli obliczenie wartości nieruchomości to esencja wiedzy rynkowej. Przede wszystkim jest ona oparta o „prawdziwe” ceny, czyli kwoty ujawnione w aktach notarialnych. Z naszych badań wynika, że różnice pomiędzy tym co jest zapisane w aktach, a tym co sprzedający zamieszczają w ogłoszeniach są niekiedy bardzo duże i sięgają nawet kilkudziesięciu procent! Ponadto określona w operacie finalna kwota to nie jest jakaś prosta średnia cen z transakcji, które zaszły na rynku. W naszym przypadku jest to skomplikowany model matematyczny, uwzględniający istotne cechy rynkowej wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości uwzględnionych w analizie. Dzięki niemu oszacowana wartość uwzględnia te najważniejsze cechy. I pozwala bardzo dobrze zrozumieć np. jaki wpływ na ceny ma lokalizacja, a jaki stan uzbrojenia nieruchomości. Rzeczoznawca określa to dokładnie i w bezpośrednim przełożeniu na liczby i kwoty. To pozwala klientom zrozumieć czy np. warto dodatkowo zainwestować w remont domu i przez to zwiększyć jego cenę sprzedaży.
Kluczowym aspektem praktycznego wykorzystania wyniku wyceny jest przede wszystkim prawidłowe zrozumienie różnicy między wartością, a ceną nieruchomości. Zgodnie z art. 151 ust. 1 ugn wartość to „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”. Wynika z niej kilka praktycznych wniosków – wartość dotyczy scenariusza, w którym strony nie działają pod presją (ceny, czasu, itd.). Wartość nie uwzględnia szczególnych warunków transakcji czyli sytuacji, w której jej strony zawierają dodatkowych ustaleń, np. im szybsza płatność tym niższa cena. Wreszcie, wartość nieruchomości nie uwzględnia tych ograniczonych praw rzeczowych, które nie mają na nią wpływu, np. obciążenia hipotecznego. Zatem fakt, że na danej nieruchomości ustanowiono jedną lub wiele hipotek nie ma wpływu na jej wartość. Jednakże MOŻE mieć wpływ na cenę ponieważ strony transakcji mogą w różny sposób umówić się na sposób rozliczenia zobowiązania hipotecznego.
W publikacji staraliśmy się wskazać kilka istotnych czynników, które potwierdzają przydatność wyceny nieruchomości w celu ustalaniu jej wartości, a dalej ceny. Wśród najważniejszych wyróżniamy obiektywizm rzeczoznawcy majątkowego, dokładny opis nieruchomości w operacie szacunkowym, oparcie wyceny o rzeczywiste ceny transakcyjne i wreszcie obliczenie w oparciu o precyzyjnie zwymiarowane cechy nieruchomości. Jak zawsze jednak kluczowa jest tutaj jakość szacowania. W przypadku niedoświadczonego lub nierzetelnego rzeczoznawcy majątkowego istnieje ryzyko, że uzyskana wycena nie będzie oferować wymienionych zalet. Dlatego kolejny raz zachęcamy do kontaktu z nami – gwarantujemy najwyższą jakość operatu szacunkowego. Który da bardzo dobre zrozumienie za ile warto kupić lub sprzedać nieruchomość!