Cel wyceny to jedna z najważniejszych kwestii do uzgodnienia między zamawiającym operat szacunkowy a rzeczoznawcą majątkowym. Powinien wynikać z zamówienia lub umowy o sporządzenie operatu szacunkowego. Określa on czynność prawną, w której operat szacunkowy będzie i może być wykorzystany. Przykładowe cele wyceny to: zabezpieczenie wierzytelności bankowej (kredytu), podział majątku, sprzedaż lub kupno nieruchomości, naliczenie opłaty adiacenckiej i wiele innych (więcej o celach wyceny znajdziesz w zakładce Cele wyceny).
Dlaczego zatem jest on tak ważny? Jak można się domyślić, wynika to z przepisów prawa. Otóż wiele ustaw, z ustawą o gospodarce nieruchomościami na czele, określa w sposób bezpośredni to w jaki sposób należy przeprowadzić wycenę dla konkretnego celu. Stąd też rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany najpierw ustalić precyzyjnie cel wyceny, a następnie w oparciu o ten cel określić zakres wyceny, datę stanu nieruchomości, datę wyceny, rodzaj szacowanej wartości oraz możliwe podejście, metodę i technikę wyceny. Przykładowo wycena na potrzeby aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu wymaga od rzeczoznawcy majątkowego określenia wartości nieruchomości jako nieruchomości niezabudowanej (nawet jeśli są na niej jakieś zabudowania), stanowiącej przedmiot prawa własności. Natomiast stan nieruchomości oraz poziom cen musi być przyjęty na datę aktualizacji opłat. Z kolei wycena na potrzeby ustalenia wysokości podatku od spadku i darowizn wymaga dokonania obmiaru nieruchomości na sposób podany w ustawie, uwzględnienia ewentualnych nakładów dokonanych na nieruchomości przez nabywcę (np. remonty czy przebudowy) oraz oszacowania wartości w podejściu porównawczym według stanu nieruchomości w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Wreszcie wycena na potrzeby kupna lub sprzedaży nieruchomości nie jest związana z żadnymi szczególnymi uwarunkowaniami ustawowymi, stąd najczęściej w operatach szacunkowych przyjmuje się stan nieruchomości i poziom cen z dnia wyceny.
Jak widać na powyższych przykładach, określenie celu wyceny pociąga za sobą wiele konsekwencji dla procesu szacowania i ma bardzo istotny wpływ na treść operatu szacunkowego. To z kolei oznacza, że dla każdego celu wyceny należy sporządzać oddzielny operat szacunkowy (nawet jeśli dotyczy tej samej nieruchomości) oraz ogranicza możliwość wykorzystania operatu szacunkowego wyłącznie dla celu, w jakim został sporządzony (art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z tych samych względów rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony. W skrajnym przypadku sąd, organ administracji publicznej lub inna instytucja mogą odrzucić w całości nasz operat szacunkowy jeżeli stwierdzą, że został on przygotowany dla innego celu niż jest w danej sprawie wymagany.