Zamów wycenę

Dlaczego wycena nieruchomości daje często wartość niższą od przeciętnych cen ofertowych?

Większość wycen nieruchomości w Polsce i Europie jest realizowana w podejściu porównawczym. Istotą tego podejścia jest dokonanie porównania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami sprzedanymi i korekta cen tych nieruchomości o stosowne poprawki, wynikające z różnic pomiędzy przedmiotem wyceny, a nieruchomościami podobnymi. Kluczowe jest w tym procesie wykorzystanie cen transakcyjnych, czyli cen uzyskiwanych w transakcjach sprzedaży nieruchomości odnotowanych na rynku. Mówi o tym dokładnie Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.  Zatem rzeczoznawca majątkowy w trakcie wyceny nieruchomości ma obowiązek opierać się na cenach zrealizowanych na rynku, a nie cenach ofertowych. Badania dowodzą, że różnica między tymi dwoma rodzajami cen może w niektórych przypadkach sięgać nawet 30%! Jak można zaobserwować, często sprzedający swoją nieruchomość zawyżają cenę w ofercie aby później, w trakcie rozmów z potencjalnym nabywcą, mieć pole do negocjacji. Stąd też próba „odgadnięcia” wartości naszej nieruchomości poprzez porównanie jej do cen ofertowych dostępnych w internecie prowadzi często do zawyżenia kwoty.

Rzeczoznawcy majątkowy mają ustawowo zagwarantowany dostęp do danych transakcyjnych – realizowany on jest przez tzw. rejestry cen i wartości nieruchomości prowadzone przez starostwa powiatowe. Dodatkowo, mają też prawo sięgać bezpośrednio do aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości i stamtąd czerpać dane rynkowe. Ich rolą jest odpowiedni wybór transakcji do porównań, nie tylko w zakresie prawdopodobieństwa nieruchomości sprzedanych do nieruchomości wycenianej, ale i w zakresie ceny. Zgodnie z przywołanym wcześniej rozporządzeniem źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Dotyczy to w szczególności sprzedaży dokonanej w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaży z bonifikatą, sprzedaży z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaży z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. W przypadku sprzedaży w drodze przetargu obowiązuje zasada, w myśl której ceny uzyskane z tego typu transakcji mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych tylko jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

Podsumowując, tylko rzeczoznawca majątkowy jest w stanie określić wartość nieruchomości w sposób prawidłowy i odpowiadający wymogom prawa. Dzięki dostępnym źródłom informacji (rejestry cen i wartości, akty notarialne) oraz swojej wiedzy i umiejętnościom może wykorzystać realne dane rynkowe do oszacowania wartości nieruchomości. Samodzielne próby wyceny oparte o dane ofertowe najczęściej prowadzą do błędu i znacznego zawyżenia wartości nieruchomości.

ESTIMIA Wycena nieruchomości Warszawa

design: estinet.pl