Nie. Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami wycenę nieruchomości może realizować wyłącznie rzeczoznawca majątkowy (z wyjątkiem specyficznego przypadku wyceny działki gruntu na potrzeby procesu scalenia i podziału).
Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek gruntownie zbadać i opisać stan nieruchomości ponieważ ma on bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości. Ten stan określa się na podstawie oględzin przedmiotu wyceny oraz analizy treści dokumentów opisujących nieruchomość.
Tak. Rzeczoznawca jest bezwzględnie zobowiązany do dokonania oględzin nieruchomości. Oględziny pozwalają stwierdzić jaki jest stan techniczno-użytkowy nieruchomości, jej sąsiedztwo, otoczenie, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej i inne.
Jak podano w zakładce „Ważne informacje” efektem wyceny jest zawsze wartość nieruchomości. Może ona być różna od ceny ze względu na wpływ dodatkowych czynników, niezwiązanych wprost z przedmiotem wyceny, np. zdolności negocjacyjne obu stron transakcji, brak pełnej wiedzy o kupowanej nieruchomości, presja na sprzedaż w ograniczonym czasie, itd. W przytłaczającej większości przypadków rzeczoznawca majątkowy nie może mieć pełnej wiedzy o tych specyficznych czynnikach. Dlatego też w swoim operacie szacunkowym określa wartość, a nie cenę nieruchomości.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość nieruchomości. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu pierwszych 12 miesięcy, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość nieruchomości.
Większość wycen nieruchomości realizowanych jest w podejściu porównawczym. To podejście wymaga zgromadzenia informacji o transakcjach sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy ma zagwarantowany ustawą dostęp do takich informacji, zarówno przez tzw. rejestry cen i wartości nieruchomości prowadzone przez starostów powiatowych, jak i przez bezpośredni wgląd do aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości.
Co do zasady powszechnie przyjęte jest, że „jedna księga wieczysta to jeden operat szacunkowy”. Zatem jeśli nieruchomość składająca się z kilku działek jest opisana w jednej księdze wieczystej to może być wyceniona w jednym operacie. W przypadku nieruchomości opisanych w dwu lub więcej księgach wieczystych w większości przypadków należy sporządzić oddzielny operat dla każdej nieruchomości. Są jednak od tego wyjątki, np. nieruchomość gruntowa oraz udział w sąsiedniej nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową. Albo kilka odrębnych działek (nieruchomości) stanowiących gospodarczą całość (np. teren fabryki). W takich przypadkach w jednym operacie szacunkowym możemy uwzględnić kilka nieruchomości.
Zdecydowanie tak! Operat szacunkowy pozwoli określić wartość nieruchomości w sposób obiektywny i oparty o realne dane rynkowe. Samodzielne określanie ceny opiera się zwykle o ceny ofertowe (dostępne w internecie), a to powoduje zawyżenie wartości o nawet 30%. Miarodajna informacja o wartości nieruchomości daje lepszą pozycję negocjacyjną oraz ułatwia określenie możliwego upustu/rabatu. Dodatkowo, w operacie szacunkowym zostanie opisany pełny stan nieruchomości, w tym czynniki mające zasadniczy wpływ na jej wartość.
W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Z kolei wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Są to zatem dwa zupełnie różne rodzaje wartości, które rzeczoznawca majątkowy określa z wykorzystaniem innych podejść, metod i technik wyceny. W większości wycen określana jest wartość rynkowa, a dopiero w przypadku braku odpowiednich danych rynkowych, zamiast niej wyznaczana zostaje wartość odtworzeniowa.