Zamów wycenę

Jakość wyceny nieruchomości. Dobra, czyli jaka?

Jakość wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości to usługa. Która, jak każda inna, oczywiście może być wykonana lepiej lub gorzej. Od czego zależy jakość wyceny nieruchomości? Po czym poznać, że operat szacunkowy jest „dobrej” jakości? Kiedy wiadomo czy rzeczoznawca majątkowy wykonał prawidłowo swoją pracę?

W tym artykule postaramy się wskazać po czym poznać jakość wyceny oraz przybliżyć najczęściej spotykane błędy i uproszczenia, które prowadzą do fałszywego wyniku. Podpowiemy po czym poznać czy nasz rzeczoznawca majątkowy jest prawdziwym fachowcem i rzetelnie wypełnia swoje obowiązki.

Wycena czyli operat szacunkowy

Zacznijmy od tego, że wycena nieruchomości w formie innej niż operat szacunkowy TO NIE JEST wycena. To tylko luźne, niewiążące dywagacje dotyczące ceny, na dodatek sprzeczne z przepisami prawa. W naszym artykule link opisaliśmy szczegółowo dlaczego forma operatu szacunkowego jest tak ważna. Teraz warto tylko przypomnieć, że posługując się tzw. „szybką wyceną”, „analizą wartości” lub podobnie nazwaną pseudowyceną możemy być stuprocentowo pewni jej odrzucenia w banku, sądzie czy urzędzie. Odpowiednią jakość wyceny nieruchomości może zapewnić tylko operat szacunkowy.

Wycena czyli rzeczoznawca majątkowy

Kwestią absolutnie kluczową jest autor. Zgodnie z prawem wycenę nieruchomości może zrealizować TYLKO rzeczoznawca majątkowy, czyli osoba posiadająca państwowe uprawnienia. Szczegółowa i aktualna lista wszystkich rzeczoznawców majątkowych w Polsce jest dostępna na stronach rządowych: link. Te kwalifikacje dają gwarancję, że dana osoba ukończyła odpowiednie studia, odbyła praktykę zawodową i zdała trudny egzamin państwowy. Zatem ma wiedzę potrzebną do wykonania prawidłowej wyceny nieruchomości. Doradca finansowy, agent nieruchomości czy pracownik banku takiej wiedzy nie mają. Choć oczywiście mogą mieć ogólną (a zdarza się, że nawet dość szczegółową) wiedzę o danym segmencie rynku nieruchomości. To jednak zdecydowanie za mało, by sporządzić fachowy operat szacunkowy.

Wycena czyli analiza rynku

Każda wycena zaczyna się od opisu nieruchomości oraz określenia zakresu i celu wyceny. To rzeczy względnie proste (choć czasem sprawiają wiele problemów nawet doświadczonym rzeczoznawcom). Następny etap to analiza rynku. Niestety w słabych operatach często zdawkowa, oparta na kilku zdaniach skopiowanych z Internetu. Tymczasem prawdziwa analiza to pogłębiony opis danego rynku nieruchomości (np. rynku wtórnego mieszkań w Legionowie). Który powinien stanowić punkt wyjścia do prawidłowej wyceny. To na podstawie takiej analizy rzeczoznawca jest w stanie zdefiniować podstawowe mechanizmy rządzące danym segmentem rynku. Czyli np. określić podaż, popyt, dynamika zmian, preferencje kupujących, itd.,

Wycena czyli nieruchomości (nie)podobne

Najpowszechniejszym podejściem w wycenie jest podejście porównawcze, czyli wykorzystujące podobieństwo przedmiotowej nieruchomości do innych, zbliżonych pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania i innych cech wpływających na wartość. Tymczasem u wielu rzeczoznawców majątkowych nagminne zjawisko to opieranie się w wycenie na nieruchomościach niepodobnych do przedmiotu wyceny. To poważny błąd, który prowadzi do fałszywych rezultatów. Jeśli szacowaniu podlega np. działka rolna w Pułtusku o powierzchni 3 000 m kw. to do porównań nie powinno się brać 700-metrowej działki budowlanej w Wołominie. A mieszkania w bloku z płyty w Nowym Dworze Mazowieckim nie powinno się zestawiać się z nowym mieszkaniem na Tarchominie. Wydaje się, że jest to sprawa oczywista jednak w wielu operatach można natrafić na nieruchomości skrajnie różniące się od przedmiotu wyceny. Jakość wyceny nieruchomości w takich przypadkach jest, delikatnie mówiąc, nie najwyższa.

Wycena czyli obliczenia

Z naszego doświadczenia i przeanalizowaniu setek operatów wynika, że dwa najczęstsze błędy lub braki w zakresie obliczeń to:

  • brak obliczeń trendu czasowego, czyli wpływu czasu na zmianę poziomu cen. Do wyceny wykorzystuje się dane transakcyjne historyczne, zwykle z ostatnich dwóch lat. W większości przypadków ceny nie stoją w miejscu – rosną lub spadają, czasem szybciej czasem wolniej. Zatem rzeczoznawca musi skorygować te ceny tak, aby odzwierciedlały aktualny stan rynku. Niestety, w wielu operatach tę kwestię często zupełnie się pomija. Lub upraszcza komentarzem „przyjęto trend zerowy” lub „przyjęto brak wpływu czasu na zmienność cen”. To poważny błąd, który bezpośrednio przekłada się na obliczaną wartość nieruchomości,
  • brak obliczeń wpływu cech na zmienność cen, czyli tzw. wag rynkowych. Przykładowo, jeśli wartość domu w Warszawie zależy od lokalizacji, stanu technicznego domu i wielkości działki to rzeczoznawca majątkowy musi określić w jakim procencie każda ta cecha wpływa na poziom cen. Czy lokalizacja odpowiada za 20%, 30% a może 50% zmienności? Okazuje się, że w wielu przypadkach rzeczoznawcy wybierają drogę na skróty i zamiast te wartości obliczyć, przyjmują po prostu pewne domyślne liczby, bez wiarygodnego uzasadnienia skąd je wzięli (pojawia się często osławione zdanie „w oparciu o preferencje potencjalnych nabywców nieruchomości przyjęto…”). Stoi to w sprzeczności z przepisami prawa (zgodnie z nimi każda liczba/wartość w operacie powinna być uzasadniona) i często prowadzi do absurdalnych rezultatów. I okazuje się, że rzeczoznawca majątkowy przyjął i uwzględnił w wycenie istotny wpływ jakiejś cechy rynkowej, która tak naprawdę nie ma ŻADNEGO przełożenia na decyzje kupujących. To istotny błąd, poważnie dyskredytujący wycenę. Oraz ułatwiający jej podważenie np. w sądzie (pomijamy tutaj wyceny oparte o modele statystyczne, gdzie wagi cech nie muszą być wyliczane, a wartość jest obliczana np. metodą regresji wielorakiej. To nadal prawidłowe podejście, wymagające jednak znacznego zbioru danych rynkowych o wysokiej jakości).

Wycena czyli szacowana wartość

Oczywiście, z punktu widzenia strony zamawiającej operat, najważniejsza jest uzyskana wartość nieruchomości. I to po niej oceniają jego jakość. To zrozumiałe, choć bardzo upraszczające podejście. Bo nawet jeśli wynik wyceny jest zgodny z oczekiwaniami zamawiającego to jeszcze nie znaczy, że operat ma odpowiednią jakość i nie będzie odrzucony np. w banku. Jedną z metod weryfikacji czy oszacowana wartość odpowiada realiom jest jej porównanie z bieżącymi ofertami sprzedaży nieruchomości podobnych. Oczywiście często ceny ofertowe są zawyżane, bo sprzedający chcą zapewnić sobie margines negocjacyjny. Jednak odpowiednio korygując te ceny (zwykle o 10-20%) możemy wyrobić sobie bardzo przybliżoną opinię o wartości nieruchomości. Jeśli wynik wyceny drastycznie różni się od tego co obecnie oferuje rynek to można przypuszczać, że operat szacunkowy jest sporządzony nieprawidłowo.

Ponadto zdarza się, że w operacie zastosowano współczynnik eksperta (zwany często współczynnikiem… bezradności rzeczoznawcy), który sztucznie podwyższa lub obniża uzyskaną wartość nieruchomości. W takich przypadkach najczęściej bez żadnego wiarygodnego (czyli opartego na danych rynkowych) uzasadnienia rzeczoznawcy majątkowi korygują ostateczną liczbę. Zwykle dodając lub odejmując 5, 10%, tak aby lepiej odpowiadała ich wyobrażeniom bądź oczekiwaniom odbiorcy operatu. To karygodne podejście fałszujące wprost wynik wyceny.

Jakość wyceny nieruchomości – podsumowanie

Podsumowując, jakość operatu szacunkowego zależy od wielu czynników, powiązanych głównie z podejściem rzeczoznawcy majątkowego, jego wiedzą, doświadczeniem i warsztatem pracy. W powyższym zestawieniu pominęliśmy skrajne (ale niestety zdarzające się przypadki), gdy wycenę oparto o zmyślone dane (!!!). Takie rzeczy w ogóle nie powinny mieć miejsca, a rzeczoznawca stosujący takie „praktyki” ryzykuje poważną odpowiedzialność karną, cywilną i zawodową. Podobnie, wycena przeprowadzona bez oględzin nieruchomości (np. oparta tylko o zdjęcia satelitarne) najczęściej jest nieprawidłowa. Zwykle pomija kluczowe aspekty decydujące o wartości nieruchomości, np. otoczenie, jakość drogi dojazdowej, itd.

Z tych wszystkich względów warto powierzyć wykonanie operatu rzetelnemu rzeczoznawcy majątkowemu, który na pierwszym miejscu stawia jakość wyceny nieruchomości. Czyli ekspertowi, który stosuje wszystkie przepisy prawa i w szacowaniu nie stosuje dróg na skróty.

ESTIMIA Wycena nieruchomości Warszawa

design: estinet.pl