Wiele ważnych decyzji w sprawie naszego majątku zależy od operatu szacunkowego – wysokość podatku, kwota opłaty (np. za użytkowanie wieczyste),
podział majątku, wysokość przyznanego kredytu hipotecznego, kwota zachowku, itd. Zatem rzetelność i prawidłowość wyceny może mieć ogromny wpływ na nasze finanse. Czy każdy operat szacunkowy jest sporządzony zgodnie z literą prawa i sztuką wyceny? Czy zawsze możemy mieć zaufanie do pracy rzeczoznawcy majątkowego? I wreszcie – na ile kontrwycena (kontroperat) może pomóc w uzyskaniu sprawiedliwego wyroku?
Niestety, z naszych obserwacji wynika, że wiele operatów szacunkowych jest bardzo słabej jakości. Nie chodzi tylko o to, że są sporządzone niedbale, zawierają liczne błędy rachunkowe, merytoryczne, itd. Często ich treść jest niezgodna z elementarnymi przepisami prawa, zasadami wyceny i sprzeczna ze zdrowym rozsądkiem. Jeden z przykładów: oszacowana przez biegłego wartość nieruchomości z domem o przeciętnym stanie wynosząca połowę (!) wartości pustych działek budowlanych w okolicy. To oznacza, że zdaniem biegłego zainwestowanie kilkuset tysięcy w zabudowanie gruntu powoduje drastyczny spadek jego wartości. Dziś nie chcemy rozstrzygać dlaczego tak się dzieje choć mamy swój pogląd na ten temat. W niniejszym artykule chcielibyśmy raczej przedstawić możliwe lekarstwo na takie sytuacje, czyli kontroperat (kontrwycena).
Warto w tym miejscu zacząć od regulacji ustawowych. W przypadku postępowań administracyjnych „jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem” (za zdaniem I art. 75 kpa). Z kolei art. 136 § 1 kpa stwierdza „Organ odwoławczy może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję.”. Uzupełnieniem tego jest art. 106 § 3 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. „Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.”
Z kolei w orzecznictwie sądowo-administracyjnym podkreśla się, że strona, która kwestionuje sporządzony w toku postępowania operat szacunkowy może złożyć kontroperat. Oraz, że dowód ten nie może być przez organ pominięty (por. np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 4 września 2013 r., I SA/Wa 2308/12). Oznacza to, że kontrwycena może stanowić dopuszczalny i poważny argument strony co do wartości przedmiotowej nieruchomości. Z kolei w przypadku postępowań cywilnych (np. sprawa rozwodowa) „strona może przytaczać twierdzenia i dowody na uzasadnienie swoich wniosków lub do odparcia wniosków i twierdzeń strony przeciwnej” (za art. 205 Kodeksu postępowania cywilnego).
Zgodnie z powyższym wywodem kontrwycena jest dopuszczalnym prawnie narzędziem strony, które może skutecznie pomóc w korzystnym rozstrzygnięciu sprawy. Podkreślamy jednak, że powinien ją sporządzić przez osobę uprawnioną, czyli rzeczoznawcą majątkowego. Należy przy tym podkreślić, że przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomości nie definiują pojęcia „kontroperatu”. Co do zasady taka wycena być sporządzona dokładnie tak samo jak każdy inny operat szacunkowy, czyli m.in. zawierać wszystkie elementy przewidziane w przepisach prawa. Z naszego doświadczenia wynika jednak, że szczególnie przydatne wyceny uwzględniają także aspekty, które zostały np. pominięte przez autora pierwotnego szacowania. Przykłady można tutaj mnożyć – operat pochodzący z „urzędu” pomija stan techniczny budynku? Błędnie przywołuje szczegółowe ustalenia dotyczące przeznaczenia nieruchomości? Wycena drugiej strony sporu nie uwzględnia wszystkich przepisów prawa mających zastosowanie do danej wyceny? To wszystko (i wiele innych) są bardzo istotne kwestie, które obowiązkowo powinny znaleźć się w kontroperacie.
W innym przypadku najpierw wskazujemy sądowi, że pierwotny operat zawiera jakieś ważne uchybienia. A później przedstawiamy kontrwycenę, która powiela te błędy. Z punktu widzenia naszego interesu to może być przysłowiowy „strzał w kolano”. Dlatego jest niezwykle istotne, aby powierzyć przygotowanie kontroperatu doświadczonemu rzeczoznawcy majątkowemu. Który nie tylko sporządzi profesjonalną wycenę, ale jednocześnie zapozna się ze szczegółami danej sprawy. Będzie w stanie uchwycić nieprawidłowości poprzedniego szacowania i odpowiednio je zaadresować w swoim dokumencie.
W ESTIMIA Wycena nieruchomości mamy bogate doświadczenie w tego typu sprawach. Przygotowujemy kontropinie, które zyskują status ważnego dowodu w postępowaniu, niejednokrotnie dającemu naszemu klientowi szansę na pozytywne rozstrzygnięcie. Jeśli zatem bierzesz udział w procesie, i gdzie wątpliwości co do operatu drugiej strony – zgłoś się do nas! Nieodpłatnie przeanalizujemy Twoją sytuację i podpowiemy czy kontroperat może w niej pomóc. Zapraszamy do kontaktu!