Deprecated: Required parameter $form follows optional parameter $notices in /home/estimia/public_html/estimia.pl/wp-content/plugins/caldera-forms/classes/render/notices.php on line 40

Zamów wycenę

Nieruchomość drogowa

Od wielu lat sieć drogowa w Polsce bardzo intensywnie się rozwija. Dotyczy to zarówno dróg szybkiego ruchu (np. autostrad), jak i dróg lokalnych – gminnych czy powiatowych. W prawie wszystkich przypadkach ten rozwój wiąże się z przejmowaniem gruntów od właścicieli prywatnych w celu ich zagospodarowania na cele drogowe. To z kolei oznacza konieczność wypłaty odszkodowań. Jak można się domyślić, ich wysokość bardzo mocno zależy od tego jak zostanie wyceniona nieruchomość drogowa i jaka jest jakość pracy rzeczoznawcy majątkowego.

Nieruchomosc-drogowa

Nieruchomość drogowa – definicja

Przez pojęcie „nieruchomości drogowe” najczęściej rozumiane są działki gruntu, które są lub mają być wykorzystane w przyszłości na cele drogowe. W praktyce wyceny spotykamy się z bardzo różnymi przypadkami. Są działki, które gmina w swoich miejscowych planach już wiele lat temu przeznaczyła pod drogi. I z czasem decyduje się na ich przejęcie (wywłaszczenie). Są też działki, które po prostu są wykorzystywane jako fragment drogi, bez formalnego (prawnego) statusu drogowego. Są wreszcie nieruchomości, które właściciel chce podzielić i w wyniku tego musi „oddać” ich część gminie pod przyszłą drogę. W tych wszystkich przypadkach kwestia wyceny jest jedną z najważniejszych.

Przeznaczenie drogowe

Głównym dokumentem określającym czy dany fragment gruntu jest lub będzie stanowić drogę jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To w nim władze lokalne decydują o przeznaczeniu poszczególnych terenów, w tym o przebiegu ulic czy rodzajach dopuszczalnej zabudowy. Ważne! Jeśli w trakcie opracowywania planu miejscowego właściciel danej nieruchomości stwierdzi, że jego działka (lub część tej działki) ma zostać przeznaczona pod drogę, powinien upewnić się czy przysługuje mu z tego tytułu odszkodowanie (w trybie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Ma na to dokładnie 5 lat, po tym czasie ewentualne roszczenia o odszkodowanie wygasają. Trzeba pamiętać, że przeznaczenie danego terenu pod drogę oznacza, że jest on praktycznie całkowicie wyłączony z możliwości zabudowy i nie można go w żaden trwały sposób zagospodarować. Zatem realna utrata jego wartości może być w niektórych przypadkach bardzo duża.

Podział nieruchomości

Jak wspomnieliśmy wyżej, powstanie nieruchomości drogowej może nastąpić w wyniku podziału innej nieruchomości, realizowanej na wniosek jej właściciela. Np. ktoś posiada dużą działkę budowlaną i chciałby ją podzielić na 2 mniejsze części. Okazuje się jednak, że wyniku podziału powstaną nie dwie, a trzy działki, przy czym trzecia będzie stanowić w przyszłości część pasa drogowego przylegającego do obu utworzonych działek. Dlaczego tak się dzieje? Wszystkiemu winne jest przeznaczenie drogowe, które opisaliśmy w poprzednim punkcie. Jeśli część tej dużej działki budowlanej była przeznaczona pod drogę to możemy być pewni, że władze lokalne „skorzystają” z okazji robienia podziału, aby ten fragment drogowy wydzielić, a często nawet już przejąć (wywłaszczyć) pod przyszłą inwestycję drogową.

Wywłaszczenie nieruchomości

Najczęstszym przypadkiem, w którym dany grunt staje się nieruchomością drogową jest wywłaszczenie. Chodzi o sytuacje, kiedy gmina, powiat, województwo lub GDDKiA stwierdza, że określony teren jest niezbędny do realizacji drogi. Wtedy wykorzystuje najczęściej możliwości tzw. specustawy drogowej, czyli ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Jest to instrument prawny, który umożliwia relatywnie proste pozyskiwanie gruntów pod inwestycje drogowe. Niezależnie od tego czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to przewidział czy nie. Dodatkowo, wydawane na ich podstawie decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej mają często nadawaną klauzulę natychmiastowej wykonalności. To powoduje, że przejmowanie działek pod drogę staje się względnie łatwe, szybkie i, w odczuciu wielu ich dotychczasowych właścicieli, niesprawiedliwe. Kluczowa w tym wszystkim jest oczywiście kwestia odszkodowania.

Odszkodowanie za nieruchomość drogową

Wycena nieruchomości drogowych jest kluczowym czynnikiem decydującym o wysokości przyznawanego odszkodowania. Jej podstawą są przepisy prawa ściśle określające zasady, metodykę i podstawy szacowania. Punktem wyjścia jest przeznaczenie nieruchomości (sposób użytkowania). Jeśli dana działka miała w miejscowym planie przeznaczenie drogowe to wtedy rzeczoznawca majątkowy powinien przede wszystkim oprzeć się w wycenie na nieruchomościach drogowych. I dopiero w przypadku ich braku, określać wartość kierując się przeznaczeniem przeważającym wśród gruntów przyległych. Jeśli zaś działka miała w miejscowym planie przeznaczenie inne niż drogowe to obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest w pierwszym rzędzie zbadanie tzw. zasady korzyści. Czyli określenie czy większą wartość występuje przy przyjęciu bieżącego przeznaczenia (aktualnego sposobu użytkowania) czy przeznaczenia drogowego (alternatywnego sposobu użytkowania). Przy czym w zależności od dostępności transakcji drogowych w tym przypadku może pojawić się konieczność oparcia wyceny o wartość przedmiotowych gruntów (czyli nieruchomości, z których „zabrano” fragment pod drogę) lub gruntów przyległych, skorygowaną maksymalnie o 150%.

Nieruchomości podobne

Odrębną i trudną kwestią w procesie wyceny są tzw. nieruchomości podobne. Zgodnie z przepisami prawa rzeczoznawca majątkowy powinien oprzeć szacowanie o transakcje sprzedaży nieruchomości drogowych. I tu pojawia się problem. Czy w sytuacji gdy gmina kupuje od kogoś działkę pod drogę to jest to transakcja rynkowa? Czy cena w tej transakcji ma charakter rynkowy, ustalany swobodnie pomiędzy stronami? Występują w tym zakresie duże wątpliwości jednak orzecznictwo sądowe jednoznacznie nakazuje wyceniać działki drogowe właśnie w oparciu takie transakcje. Często też wywłaszczeniu pod drogę ulegają nieruchomości zabudowane, zadrzewione bądź w inny sposób zagospodarowane. W takich przypadkach nieruchomości podobne praktycznie nie występują. Wtedy jedynym rozwiązaniem pozostaje określenie wartości odtworzeniowej. Czyli szacowanie gruntu w oparciu o działki podobne natomiast wartości części składowych poprzez określenie ich kosztów odtworzenia (np. cen katalogowych).

Nieruchomość drogowa – podsumowanie

W ostatnich latach w Polsce powstaje wiele nowych dróg, zarówno tych szybkiego ruchu, jak i lokalnych. Niestety wiąże się to często z procesem przejmowania nieruchomości od ich obecnych właścicieli. Ten proces to postępowanie administracyjne, którego istotnym elementem jest wycena wywłaszczanego gruntu oraz wypłata odszkodowania. Zaangażowanie rzetelnego i doświadczonego rzeczoznawcy majątkowego jest tutaj bardzo pomocne dla każdej ze stron. Często pomaga uniknąć długotrwałego i kosztownego procesu sądowego. Oraz zapewnić, że wypłaconego odszkodowanie odpowiada realnej wartości nieruchomości wykorzystanej na cel drogowy.

ESTIMIA Wycena nieruchomości Warszawa

design: estinet.pl