Zamów wycenę

Od czego nie zależy wartość nieruchomości?

Odpowiedź na to przewrotnie postawione pytanie wcale nie jest tak jednoznaczna jakby się mogło wydawać i zależy od mnóstwa okoliczności wyceny.

Zabudowania – ważne czy nieważne?

Jedną z nich jest niezwykle istotna kwestia celu wyceny. Otóż w niektórych przypadkach nie ma najmniejszego znaczenia to co znajduje się na działce (zabudowania, drzewa, inne “części składowe”), wartość z punktu widzenia celu wyceny ma wyłącznie sam grunt. Niedawno w okolicach Nowego Dworu Mazowieckiego realizowaliśmy wycenę nieruchomości w celu ustalenia tzw. “opłaty planistycznej”, czyli opłaty związanej ze zmianą bądź uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Zgodnie z zapisami prawa wycenie podlegała wtedy sama działka gruntu, w operacie szacunkowym pominęliśmy całkowicie okazały dom jednorodzinny usytuowany na tej działce. Podobnie wygląda kwestia wyceny na potrzeby ustalenia tzw. opłaty adiacenckiej (naliczanej m.in. przy podziale nieruchomości) albo aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste  – w tych przypadkach wartość nieruchomości jest uzależniona od wartości działki gruntu, bez jej zabudowań. Zdarzają się też sytuacje odwrotne – nasza ostatnia wycena w Wołominie dotyczyła samej budowli, bez uwzględniania wartości gruntu, na której był usytuowana. Operat szacunkowy z takiej wyceny może posłużyć np. do celów podatkowych (podatek od budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej).

Wyposażenie i inne elementy

Załóżmy jednak, że mamy dom jednorodzinny na warszawskiej Białołęce i naszym celem wyceny jest sprzedaż nieruchomości. Operat szacunkowy jest w tym przypadku potrzebny do określenia ceny sprzedaży. Jakie elementy rzeczoznawca majątkowy pominie w swojej wycenie? Z pewnością będą to ruchomości, czyli elementy wyposażenia domu niezwiązane z nim w sposób trwały. Najbardziej oczywiste przykłady to meble, elektronika, dywany czy obrazy. Ale uwaga, są wyjątki! Szafy wnękowe w zabudowie, garderoby, meble kuchenne to wyposażenie, które zwykle sprzedajemy razem z nieruchomością. W tym przypadku będą potraktowane jako stały element wyposażenia. W odniesieniu do sprzętu elektronicznego też sprawa nie jest tak jednoznaczna – np. system inteligentnego domu, klimatyzacja czy system alarmowy to urządzenia, które zwykle są zainstalowane w sposób trwały. Dlatego one też zostaną wycenione. Co jednak z otoczeniem domu? Tutaj ponowie kluczowa jest sprawa trwałego związania (z gruntem). Garaż blaszany postawiony na trawniku będzie pominięty, garaż murowany osadzony na trwałym fundamencie będzie uwzględniony. Podobne podejście jest stosowane do komórek lokatorskich, pomieszczeń gospodarczych, wiat, itd. O ile nie są osadzone w sposób trwały, rzeczoznawca majątkowy nie weźmie ich pod uwagę. Przy czym kwestia “trwałego związania z gruntem” czasem nie jest tak prosta w ocenie i w skrajnych przypadkach wymaga rozstrzygnięcia sądu. Przyjmuje się, że jednym z kluczowych czynników jest ustalenie czy posadowienie obiektu budowlanego jest na tyle trwałe, że opiera się czynnikom mogącym zniszczyć ustawioną na nim konstrukcję i zapewnia bezpieczeństwo.

Co w przypadku, gdy na działce gruntu znajdują się resztki starych fundamentów, fragmenty murów czy budynków? Zwykle nie przedstawiają one żadnej wartości i dlatego są pomijane w wycenie. Czasem jednak stanowią czynnik obniżający wartość nieruchomości ponieważ wymagają rozbiórki, wywozu i utylizacji. Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uwzględnić tego typu koszty w wycenie, a po stronie zysków dodać ewentualną wartość materiałów porozbiórkowych (np. elementów stalowych). Przy tej okazji warto wspomnieć o samowolach budowlanych. Tutaj rzeczoznawcy najczęściej podają dwie wartości – koszt rozbiórki obiektu zbudowanego bezprawnie oraz koszt jego legalizacji (jeśli jest możliwa). Wtedy to organ nadzoru budowlanego podejmuje ostateczną decyzję ws. danego obiektu.

Zbadajmy teraz inny przykład – działka rolna i rosnące na niej rośliny, krzewy czy drzewa. Zasadniczo są uwzględniane w wycenie i to rolą rzeczoznawcy majątkowego jest prawidłowe oszacowanie ich wartości. Ale są wyjątki – np. w przypadku mienia pozostawionego poza obecnymi granicami RP (tzw. “mienia zabużańskiego”) w operacie szacunkowym pomija się wartość upraw jednorocznych (np. niektórych kwiatów).

Nad i pod ziemią

Kolejnym szczególnym przypadkiem są złoża kopalin. Zgodnie z przepisami prawa dzielimy je na takie, które nie są częściami składowymi nieruchomości (należą do Skarbu Państwa) oraz te, które stanowią części składowe nieruchomości (np. żwir, piasek). Jak można się domyśleć, proces wyceny obejmie tylko złoża stanowiące część składową nieruchomości. Możemy zatem mieć działkę gruntu i pod nią warte miliony złotych złoża gazu, a rzeczoznawca majątkowy i tak nie będzie ich mógł uwzględnić w określaniu wartości nieruchomości.

Skoro już wspomnieliśmy o tym co pod ziemią to dodajmy też parę słów o tym co nad, czyli przestrzeń powietrzna. W 99,9% przypadków nie jest uwzględniana w operacie, ale czasem trzeba jednak ją wycenić! Załóżmy, że na działce sąsiadującej z naszą nieruchomością deweloper buduje wysoki budynek. I ten budynek w jakiejś części ma być “zawieszony” nad naszą działką (przykładem budynku częściowo “zawieszonego w powietrzu” może być biurowiec The Tides w Warszawie lub Krankhaus w niemieckiej Kolonii ). Wtedy należy nam się wynagrodzenie za zajętą część “naszej” przestrzeni powietrznej, a jego oszacowaniem zajmie się rzeczoznawca majątkowy.

Prawa do nieruchomości i nakłady

Inną kategorią są ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość. Ustawa o gospodarce nieruchomościami głosi, że przy określaniu wartości nieruchomości bierzemy je pod uwagę tylko wtedy gdy wpływają na zmianę tej wartości. Najczęściej nieruchomości obciążane są hipotekami. I tak jak wspomnieliśmy w dziale “Ważne informacje – Jak wyceniamy” fakt obciążenia nieruchomości hipoteką ma wpływ jedynie na jej cenę, a nie na wartość. Dlatego operat szacunkowy zawiera tylko opis takiej hipoteki, ale nie uwzględnia jej w obliczanej wartości. Wśród innych ograniczonych praw rzeczowych warto wymienić służebności (gruntowe, osobiste, przesyłu). Ich wpływ na wartość (obciążanej) nieruchomości bywa skrajnie różny. Czasem tego wpływu nie ma wcale (np. duża działka budowlana i służebność przesyłu dotycząca przebiegającego przez niewielki fragment działki przewodu sieci elektroenergetycznej). W innych przypadkach bardzo duży, np. sieć gazociągu przecinająca niewielką działkę na pół i przez to uniemożliwiająca jakąkolwiek zabudowę. Kolejnym przypadkiem, z którym mieliśmy ostatnio do czynienia w trakcie wyceny mieszkania spółdzielczego w Legionowie, to prawo dożywocia. Co prawda nie jest to ograniczone prawo rzeczowe (a tzw. stosunek zobowiązaniowy regulowany przez kodeks cywilny), ale często ma ogromny wpływ na wartość nieruchomości i rzeczoznawca ma obowiązek je uwzględnić (np. przy wycenie w celu ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie).

Na koniec warto też wspomnieć o nakładach, czyli, nieco upraszczając, wszelkich ulepszeniach nieruchomości. Czy i kiedy mają znaczenie w procesie wyceny? Tu istotny jest nie tylko cel wyceny, ale także data dokonania nakładów.  Np. w przypadku wyceny związanej z zasiedzeniem nieruchomości uwzględnia się nakłady dokonane w trakcie trwania zasiedzenia. Z kolei przy sporządzaniu operatu szacunkowego nieruchomości wywłaszczanych pod drogi publiczne nie uwzględnia się nakładów dokonanych po dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Przy okazji ciekawostka – wartość nieruchomości może czasem okazać się ujemna i w ESTIMIA Wycena nieruchomości mieliśmy już taką wycenę! Tak się dzieje w przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu umożliwiającego korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem, przekraczających wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne. Przykładem może być grunt skażony chemikaliami. Jego oczyszczenie i przywrócenie do “normalnego” stanu może kosztować więcej niż wynosi wartość samej działki.

Słowo podsumowania

Konkludując, jest wiele czynników wpływających na to co może lub nawet powinno być uwzględnione w wycenie nieruchomości. Dlatego warto zaufać firmie, który dobrze zna przepisy prawa i w swoich operatach szacunkowych przedstawi prawidłową wartość nieruchomości i, jeśli to konieczne, także jej odpowiednich części składowych. W ESTIMIA Wycena nieruchomości gruntownie badamy każdą wycenianą nieruchomość i proces szacowania realizujemy w 100%-owej zgodności z obowiązującymi regulacjami prawnymi.

ESTIMIA Wycena nieruchomości Warszawa

design: estinet.pl