Zamów wycenę

Operat szacunkowy

Operat szacunkowy to autorska opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Musi być sporządzony w formie pisemnej. Jest to dokument, którego zawartość, formę, klauzule, załączniki, rodzaje analiz i obliczeń, termin ważności i inne aspekty są ściśle regulowane przepisami prawa. Dzięki temu odbiorcy dokumentu mają pewność, że operat szacunkowy nie pomija żadnych istotnych informacji i może stanowić dowód w postępowaniach sądowych, administracyjnych czy skarbowych. Jest on finalnym efektem pracy rzeczoznawcy majątkowego zatem stanowi poświadczenie jego staranności, profesjonalizmu i rzetelnego podejścia do wyceny.

Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego powinien się on składać z następujących części:

1) przedmiot i zakres wyceny – dokładne opisanie wycenianej nieruchomości (jej rodzaj, położenie, oznaczenie w rejestrze gruntów i budynków, numer księgi wieczystej); wskazanie rodzaju prawa, które podlega wycenie; określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu, których wycena dotyczy oraz określenie praw, części nieruchomości lub części składowych gruntu, które nie podlega wycenie,

2) cel wyceny – czynność prawna, której dokonanie wymaga znajomości wartości nieruchomości. Cel wyceny jest niezwykle istotny, bo często wskazuje, które przepisy prawa muszą być uwzględnione w wycenie, jaki ma być zakres oraz sposób wyceny, a także na jaką datę należy określić stan oraz wartość nieruchomości,

3) podstawa formalna wyceny – rodzaj lub charakter zlecenia, na podstawie którego jest realizowany proces wyceny (np. umowa o dzieło, postanowienie sądu),

4) źródła danych o nieruchomości – zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami dane o nieruchomości, które rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględnić w wycenie są zawarte w szczególności w:

4) daty istotne dla określenia wartości nieruchomości – w większości wycen są to cztery daty:

W niektórych przypadkach (np. opłata adiacencka czy podział majątku) data stanu i/lub data wyceny są określone przepisami prawa i rolą rzeczoznawcy majątkowego jest zadbanie, aby zostały prawidłowo uwzględnione w wycenie,

5) opis stanu nieruchomości – zgodnie z zapisami wspomnianej Ustawy o gospodarce nieruchomościami przez stan nieruchomości należy rozumieć stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona,

6) przeznaczenie nieruchomości – przeznaczenie nieruchomości może być definiowane w oparciu o:

7) analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny – jest to jeden z najważniejszych rozdziałów operatu szacunkowego. Stanowi szczegółowy opis rynku obejmującego wycenianą nieruchomość (przykładowo – rynek wtórny nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi na terenie Białołęki). Ten opis powinien uwzględniać stan rynku, jego dynamikę, relację między popytem a podażą oraz kluczowe czynniki mające wpływ na zróżnicowanie cen,

8) rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania – w procesie wyceny mogą być określane różne rodzaje wartości (np. wartość rynkowa, odtworzeniowa, bankowo-hipoteczna, dla indywidualnych potrzeb inwestora). Z kolei wybór właściwego podejścia, metody i techniki zależy m.in. od celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia w planie miejscowym, stanie nieruchomości oraz dostępności danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z przepisami polskiego prawa dostępne dla rzeczoznawcy majątkowego są: cztery podejścia, dziesięć metod oraz pięć technik wyceny,

9) obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem – w tym rozdziale rzeczoznawca majątkowy powinien w czytelny i zrozumiały sposób opisać cały proces obliczenia wartości, wraz z uzasadnieniem lub podaniem źródeł wszystkich wykorzystanych współczynników i parametrów. Z kolei uzasadnienie wyniku wyceny powinno zawierać odniesienie obliczonej wartości do przeciętnych cen transakcyjnych uzyskiwanych na rynku lokalnym oraz wskazanie jakie czynniki (cechy nieruchomości) miały zasadniczy wpływ na jej wartość. Zgodnie z zapisami Ustawy o gospodarce nieruchomościami kwotę wartości wyraża się w pełnych złotych i można ją zaokrąglić do tysięcy złotych o ile nie zniekształca to wyniku wyceny,

A ponadto:

10) Klauzule – opis uwag i zastrzeżeń dotyczących zawartości operatu szacunkowego oraz sposobu wykorzystania dokumentu przez jego odbiorców. Mogą tutaj pojawić się także zapisy wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości,

11) Załączniki – obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest dołączenie do operatu szacunkowego istotnych dokumentów, które były wykorzystane przy jego sporządzeniu. Przy czym to autor operatu decyduje, które konkretnie dokumenty mają być załączone. Przykładowo dla wycen „bankowych” obowiązkowym załącznikiem jest analiza obszarów ryzyka związanych z wycenianą nieruchomością,w tym z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości,

ESTIMIA Wycena nieruchomości Warszawa

design: estinet.pl