Wycena do kredytu
Określenia „wycena do kredytu”, “wycena pod kredyt” czy też „wycena dla banku” to często spotykane nazwy wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności. W tym przypadku wierzytelnością jest udzielony kredyt bankowy (hipoteczny), a jej zabezpieczeniem – hipoteka na nieruchomości.
Co do zasady „wycena pod kredyt” jest zbliżona do wyceny dla innych celów. Jednakże w tym przypadku rzeczoznawcy majątkowi są zobowiązani do przestrzegania dodatkowych zasad ujętych w Standardzie Zawodowym Rzeczoznawców Majątkowych nr 1 Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności. Są to m.in.:
- uwzględnienie wymagań wierzycieli (banków) – niektóre banki mają swoje wymagania wobec operatu szacunkowego (np. w zakresie stosowanego podejścia do wyceny czy rodzaju określanej wartości). Czasem można je odnaleźć na stronie internetowej danego banku, a czasem niezbędny jest kontakt z doradcą lub infolinią.
Przykładowe wymagania:
- określ i szczegółowo opisz formę dostępu do drogi publicznej,
- wskaż rok budowy budynku, rok remontu (modernizacji),
- określ powierzchnię użytkową poprzez pomiar z natury, z podaniem zastosowanej normy (w przypadku niektórych nieruchomości),
- zamieść informację o toczących się postępowaniach spadkowych lub czy nieruchomość jest przedmiotem najmu,
- dla nieruchomości komercyjnych: sporządź opinię dotyczącą kwestii ochrony środowiska i określ wpływ czynników środowiskowych na daną nieruchomość,
- wskaż zużycie techniczne, funkcjonalne, środowiskowe,
- określ odrębnie wartość gruntu oraz dodatkowo wartość odtworzeniową (dla nieruchomości zabudowanych)
- dołącz kosztorys budowlany,
- dołącz kopię dziennika budowy,
- dołączenie do operatu szacunkowego „załącznika bankowego” – jest to dokument wskazujący obszary ryzyka związane z wycenianą nieruchomością, w tym z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości
- wycena nieruchomości jako „wolnych” – nieruchomości zajmowane przez właściciela wycenia się przy założeniu, że nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż lub oferowana do wynajęcia, jako wolna (niezajęta przez właściciela). Wszelkie korzyści niezwiązane z nieruchomością, a wynikające z faktu zajmowania nieruchomości przez właściciela, powinny być oddzielone od wartości nieruchomości.
- przyjęcie określonych dat stanu i poziomu cen – dla nieruchomości niepodlegającej budowie czy rozwojowi – wartość określa się wg stanu nieruchomości i poziomu cen na dzień wyceny, dla nieruchomości będącej w trakcie budowy lub rozwoju – wartość nieruchomości określa się podwójnie:
- według stanu nieruchomości i poziomu cen na dzień wyceny,
- według stanu techniczno–użytkowego i stanu zagospodarowania – po zakończeniu zakładanego rozwoju oraz według stanu prawnego, stanu otoczenia nieruchomości i poziomu cen – na dzień wyceny,
Niekiedy też w ramach dodatkowej usługi rzeczoznawca majątkowy może zostać poproszony przez dany bank lub Klienta (kredytobiorcę) o wykonanie np.:
- analizy wrażliwości (np. wpływ ewentualnego uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na zmianę wartości nieruchomości),
- analizy SWOT nieruchomości (analiza słabych i silnych stron oraz szans i zagrożeń),
- analizy scenariuszy (np. różne możliwości zabudowy działki gruntu),
- obmiaru nieruchomości z uwzględnieniem określonej normy, np. PN-ISO 9836:2015-12
Tego typu czynności stanowią dodatkowy element wynagrodzenia za operat szacunkowy.