W naszej praktyce często otrzymujemy zlecenia wyceny, których podstawą (celem) jest podział majątku. Najczęściej są to sprawy związane z rozwodem, spadkiem lub zniesieniem współwłasności nieruchomości wspólnej. To kolejne przypadki, w których rola rzeczoznawcy majątkowego jest absolutnie kluczowa.
W ostatnich czasach dużą popularność zyskują podziały majątku dokonywane pomiędzy (byłymi) współmałżonkami u notariusza. Z co najmniej kilku względów jest to forma lepsza niż postępowanie sądowe. Przede wszystkim realizuje się ją praktycznie od ręki. Jest też znacznie tańsza oraz mniej skomplikowana. Wymaga jednak przede wszystkim jednej kluczowej rzeczy – aby obie strony osiągnęły w tej sprawie porozumienie. I tutaj fundamentalna jest rola rzeczoznawcy majątkowego. W większości przypadków najcenniejszym dobrem wspólnym małżonków są nieruchomości. Do skutecznego podziału majątku niezbędne jest ustalenie wartości tych nieruchomości. W tym przypadku operat szacunkowy dokonany przez obiektywnego eksperta, czyli rzeczoznawcę majątkowego to jedyna słuszna (i zgodna z prawem) droga. Dzięki niemu małżonkowie zyskują pewność, że oszacowaną kwotę wycenił o rzetelne dane rynkowe.
Podobny przypadek dotyczy spraw związanych z podziałem majątku po zmarłym. Tutaj również postępowania sądowe bywają długie, kosztowne i skomplikowane. Na szczęście ustawodawca przewidział formę znacznie prostszą i tańszą, czyli umowę notarialną. Podobnie jak w przypadku rozwodów, tutaj również kluczowa jest zgoda wszystkich spadkobiorców (art. 1037 § 1 k.c.). Przy czym należy zaznaczyć, że przy takim rozwiązaniu udział rzeczoznawcy majątkowego nie jest obowiązkowy. Jednak, jak wnioskujemy z naszego doświadczenia, w praktyce okazuje się niezbędny. W szczególności, gdy spadkobiorcy stanowią większą i zróżnicowaną grupę osób, a przedmiotowa nieruchomość (nieruchomości) jest nietypowa i określenie jej wartości wymaga wiedzy eksperckiej. Wtedy obiektywnie przeprowadzona wycena przedmiotu spadku staje się dla wszystkich jedyną gwarancją, że podział majątku zostanie dokonany w sposób sprawiedliwy. I to w oparciu o rzeczywistą (a nie np. sugerowaną przez jedną ze stron) wartość. W sytuacji, gdy jedyną drogą do rozliczenia będzie sprzedaż tej nieruchomości, wynik wyceny stanowi podstawę do określenia ceny ofertowej.
Zniesienie współwłasności (osób niepowiązanych rodzinnie np. wspólników) to kolejna sytuacja, w której bardzo często wycena nieruchomości to praktycznie jedyna droga pogodzenia stanowisk obu (lub więcej stron). Klasyczny przykład to zakup mieszkania przez partnerów (często na kredyt). Po jakimś czasie drogi obu osób się rozchodzą i pojawia się kwestia rozliczenia nieruchomości. Zwykle jej fizyczny podział nie jest możliwy. Pozostają zatem 2 drogi przewidziane przepisami prawa – przyznanie lokalu jednej ze stron (z obowiązek spłaty partnera) lub jego sprzedaż (i podział uzyskanej kwoty pomiędzy partnerami). W każdym z tych przypadków podstawą działania jest ponownie wycena nieruchomości. To rzeczoznawca majątkowy będzie w stanie określić realną wartość przedmiotu współwłasności i określić szanse na jego szybką sprzedaż na wolnym rynku.
Powyższe przykłady oczywiście nie wyczerpują wszystkich możliwości. Specyficzną kategorią jest np. zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego (w tym nieruchomości rolnych). Tutaj pojawia się szereg dodatkowych ograniczeń ustawowych, które w mocny sposób warunkują całe postępowanie. Tym niemniej warto podkreślić, że zarówno sądowe, jak i umowne zniesienie współwłasności to sytuacje, w których rola rzeczoznawcy majątkowego jest najczęściej niezbędna. Szczególnie w przypadku trybu umownego (u notariusza) prawidłowa, rzetelna i obiektywna wycena nieruchomości zwiększa szanse na sprawny, zgodny i sprawiedliwy proces podziału majątku. Zapraszamy do kontaktu!