Jednym z najczęstszych zleceń naszych klientów jest wycena budynku – domu, biura, supermarketu, obiektów przemysłowego czy magazynu. Były to zarówno obiekty gotowe (z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera oraz z rynku wtórnego), jak i w trakcie budowy. Za każdym razem jednym z kluczowych aspektów operatu szacunkowego była powierzchnia budynku. Dlaczego?
Otóż wycena budynku w najpopularniejszym podejściu porównawczym opiera się na tzw. cenach jednostkowych. Cena jednostkowa to po prostu iloraz ceny, za jaką dana nieruchomość była sprzedana oraz jej powierzchni. W przypadku działek lub mieszkań sytuacja jest stosunkowo prosta. Określenie ich powierzchni może odbyć się zarówno na podstawie dokumentów, jak i obmiarów. Z wyceną budynków sytuacja jest bardziej skomplikowana. Przede wszystkim – którą powierzchnię należy wziąć pod uwagę? Powierzchnię budynku czy powierzchnię działki, na której budynek jest zlokalizowany? Oba podejścia mogą dać zupełnie różne wyniki. Są np. małe domy usytuowane na wielkich działkach. Czy wtedy wykorzystanie powierzchni budynku jest prawidłowe? Są oczywiście także odwrotne przypadki – okazałe rezydencje i małe działki. Ostatecznie, wybór właściwej powierzchni to odpowiedzialność i kompetencja rzeczoznawcy majątkowego. Przyjęło się, że w większości sytuacji bardziej prawidłowe jest wykorzystanie powierzchni budynku. Czy zatem to jedyny problem w wycenie?
Okazuje się, że trafiamy wtedy na kolejny – którą powierzchnię budynku zastosować – użytkową, zabudowy, całkowitą, inną? Każda z nich oznacza co innego i ma inną wartość. Np. w przypadku budynków o wielu kondygnacjach powierzchnia zabudowy może być myląca – jej mała wartość wcale nie musi oznaczać, że budynek jest niewielki. Z powierzchnią użytkową jest jeszcze większy problem. Otóż okazuje się, że „każdy” liczy ją inaczej. Jedni uwzględniają powierzchnię garażu, inni nie. Dla jednych powierzchnia użytkowa jest to po prostu powierzchnia wszystkich podłóg, niezależnie od wysokości poszczególnych pomieszczeń. Drudzy będą się stosować do normy, wedle której w przypadku, gdy sufit jest na wysokości mniejszej niż 1,40 m to powierzchni tego pomieszczenia w ogóle nie bierze się pod uwagę. Kolejnym spornymi kwestiami są np. tynki, tarasy czy ścianki działowe. Te wszystkie aspekty powodują, że określenie powierzchni danego obiektu staje się bardzo skomplikowane.
W przypadku projektów budowlanych architekci często stosują odmienne normy i standardy. W związku z tym powierzchnia użytkowa dwóch podobnych do siebie budynków, zbudowanych w tym samym czasie, w tej samej technologii i położonych przy tej samej ulicy może być liczona w zupełnie inny sposób. I dawać odmienne wyniki. W przypadku przepisów prawa trudność wynika z faktu, że poszczególne ustawy i rozporządzenia odnoszą się do różnych metodyk (lub same je kreują). Mamy tu na myśli ustawę o podatku od spadków i darowizn, ustawę o własności lokali, ustawę o podatkach i opłatach lokalnych i szereg innych aktów. Jeśli dodamy do tego fakt, że z formalnego punktu widzenia żadna z dostępnych normy, w tym najpopularniejsza PN-ISO 9836:2015 nie stanowi obowiązującego prawa, to wtedy uświadomimy sobie z jakim poważnym wyzwaniem należy się zmierzyć.
W przypadku wyceny budynku rzeczoznawca majątkowy najczęściej nie ma możliwości wstępu na nieruchomości podobne. Zatem bezpośredni pomiar powierzchni budynków uwzględnionych w operacie szacunkowym nie wchodzi w grę. Trzeba oprzeć się przede wszystkim na dokumentach. Jak pisaliśmy powyżej, projekty budowlane często wprowadzają w błąd. Zdarza się też, że w ogóle ich nie ma, szczególnie w przypadku starszych nieruchomości. Jeszcze gorzej jest z aktami notarialnymi sprzedaży nieruchomości. Zwykle jest w nich informacji o powierzchni użytkowej budynku, ale są liczne przypadki, gdy ta wartość jest… zmyślona. Strona sprzedająca podaje ją orientacyjnie, w oparciu o swoją pamięć, wiedzę, domysły, itd. I nie jest to w żaden sposób sprawdzane czy korygowane. Oczywiste jest zatem, że to źródło nie uznamy za wiarygodne.
Ostatecznie okazuje się, że najbardziej wiarygodna pozostaje powierzchni zabudowy. Można ją sprawdzić zarówno w dokumentach urzędowych, jak i w rzeczywistości. Przy czym w przypadku budynków o kilku kondygnacjach najlepiej pomnożyć powierzchnię zabudowy przez liczbę kondygnacji. Często zdarza się jednak, że najwyższą kondygnację budynku stanowi poddasze użytkowe. Nie sposób uznać, że jego powierzchnia jest taka sama jak np. parteru. Podobnie z piwnicami. Wtedy można przyjąć (lub wyliczyć) współczynnik redukujący (o wartości np. 0,5) i w ten sposób uwzględnić „niepełny” charakter powierzchni danej kondygnacji. W oparciu o naszą praktykę zawodową i doświadczenia innych rzeczoznawców majątkowych stwierdzamy, że taka metodyka daje najbardziej wiarygodne rezultaty. Ma też szereg zalet – jest obiektywna, łatwa w zastosowaniu oraz oparta o weryfikowalne dane. Przy niektórzy w obliczeniach uwzględniają dodatkowy współczynnik związany z grubością ścian i murów. I wtedy powierzchnia „przeliczeniowa” odpowiednio się zmniejsza (np. o 10%).
Podsumowując, kwestia powierzchni budynków ma w wycenie nieruchomości domów (i innych budynków) ogromne znaczenie i rodzi wiele praktycznych trudności. Na szczęście istnieją rozwiązania, które pomagają zmierzyć się z tym problemem. I przeprowadzić szacowanie w oparciu o rzeczywiste, możliwe do zweryfikowane dane. Tym niemniej, skorzystanie z tych rozwiązań wymaga odpowiedniej wiedzy i doświadczenia rzeczoznawcy majątkowego. Oraz, zgodnie z przepisami prawa, wymaga odpowiedniego uzasadnienia zawartego w treści operatu szacunkowego.