Zamów wycenę

Wycena do kredytu – fakty i mity

Jedną z najczęstszych sytuacji kiedy potrzebny jest operat szacunkowy to ubieganie się o kredyt hipoteczny. Czyli tzw. wycena nieruchomości do kredytu. Chodzi zatem finansowanie z banku, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości. W ostatnich latach pojawiło się mnóstwo różnych, czasem sprzecznych informacji na temat wyceny do kredytu. Dlatego poniżej postaraliśmy się zebrać i uporządkować podstawowe fakty na ten temat.

Operat szacunkowy do banku

Czy do każdego kredytu hipotecznego jest potrzebny operat szacunkowy?

TAK. Co do zasady przy każdym nowym kredycie hipotecznym banki wymagają wyceny nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Dzięki temu banki wiedzą jaka jest rynkowa wartość zabezpieczenia jakim ma być dana nieruchomość. Jedynie w przypadku gdy nie jest wymagane badanie zdolności kredytowej, bank może wykorzystać inne źródła informacji o wartości nieruchomości (np. modele statystyczne).

Czy operat szacunkowy do kredytu jest taki sam jak operat szacunkowy sporządzany na inne cele (np. postępowanie spadkowe, podział majątku)?

NIE. W obu przypadkach chodzi o operat szacunkowy sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przepisów prawa. Jednak wycena pod kredyt rządzi się dodatkowymi zasadami, które są opisane w tzw. Standardzie zawodowym rzeczoznawców majątkowych nr 1 Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności. Ten dokument określa dodatkowe, specjalne wymogi, które operat musi spełnić. Więcej na ten temat zamieściliśmy na naszej stronie internetowej w dziale Wycena do kredytu.

Chcę ubiegać się o kredyt w kilku bankach. Czy jeden operat szacunkowy wystarczy?

TAK. Jeden operat szacunkowy może być wykorzystany do procesów kredytowych w kilku bankach. Ważne jest tylko to, aby rzeczoznawca majątkowy wiedział o jakie banki chodzi i w swoim opracowaniu uwzględnił ich wymagania (Standard zawodowy nr 1 nakazuje aby przeprowadzając wycenę rzeczoznawca majątkowy odniósł się do wymagań udostępnionych przez wierzycieli, czyli banki). Zatem na życzenie klienta rzeczoznawca majątkowy może sporządzić wycenę „uniwersalną”, która posłuży do starania się o kredyt w różnych instytucjach finansowych.

Cena operatu do kredytu

Czy operat szacunkowy do hipoteki może być droższy od „zwykłego” operatu szacunkowego?

TAK. Jak wspomniano wyżej, wycena pod kredyt musi uwzględniać dodatkowe wymagania banków. I niekiedy te dodatkowe wymagania oznaczają dla rzeczoznawcy majątkowego znacznie więcej pracy. Np. w sytuacji gdy kredytowany ma być dom w budowie banki często oczekują, że operat szacunkowy będzie zawierać dwie wartości – wartość nieruchomości wedle aktualnego stanu (w budowie) oraz wartość nieruchomości po zakończeniu budowy. W takich przypadkach wycena jest bardziej skomplikowana i kosztowna. Stąd cena operatu szacunkowego może być wyższa.

Bank proponuje mi „własną” wycenę, która jest bardzo tania. Czy warto z niej skorzystać?

Istnieją w Polsce firmy, które współpracują z bankami oferując operaty szacunkowe w bardzo niskich cenach. Kredytobiorca może skorzystać z ich usług, ale trzeba pamiętać, że taka „oszczędność” może być pozorna i na koniec bardzo kosztowna. Specjaliści tych firm często nie oglądają wycenianych nieruchomości lub robią to w sposób bardzo ograniczony (np. zdalny), w związku z czym ich wyceny nie uwzględniają indywidualnych cech nieruchomości (np. ponadstandardowego wyposażenia) lub innych kwestii wpływających na jej wartość (np. niekorzystne sąsiedztwo). Zdarza się też, że realizują np. wycenę domu w Warszawie przebywając „na drugim krańcu Polski”, przez co nie znają istotnych, specyficznych uwarunkowań lokalnego rynku nieruchomości (np. planowane inwestycje samorządowe, zagrożenia środowiskowe, itd.). W efekcie oszacowana przez nich wartość może być nieprawidłowa. Dodatkowo ich wyceny często są robione tylko dla konkretnego banku, w związku z czym ubieganie się o kredyt hipoteczny w kilku bankach oznacza, że i tak będzie potrzebny dodatkowy operat, który uwzględni wymagania wszystkich wybranych przez nas banków. Lub też konieczność zapłaty im kilkuset złotych za dodatkowe czynności związane z wymaganiami innych banków, w efekcie czego taka wycena przestaje być „tania”.

Wycena-do-kredytu

Rzeczoznawca majątkowy a wycena do kredytu

Czy każdy rzeczoznawca majątkowy może zrobić „wycenę do kredytu” („wycenę pod hipotekę”)?

TAK. Posiadanie kwalifikacji rzeczoznawcy majątkowego nadanych przez właściwego ministra uprawnia do realizacji wycen nieruchomości na każdy cel, w tym na cele kredytowe. Banki nie mogą same wskazywać, który rzeczoznawca majątkowy może realizować operaty szacunkowe pod kredyt, a który nie.

Czy bank może nakazać kredytobiorcy skorzystanie z usług konkretnego rzeczoznawcy majątkowego lub firmy realizującej wyceny?

NIE. Kredytobiorca może skorzystać z usług dowolnego wybranego przez siebie rzeczoznawcy majątkowego, a bank ma obowiązek przyjąć operat szacunkowy dowolnego rzeczoznawcy, o ile tylko ten operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Mówią o tym zapisy art. 21 ustawy o kredycie hipotecznym (link):

„ Art. 21. Ocena zdolności kredytowej konsumenta

8. Jeżeli kredytodawca wymaga dokonania wyceny nieruchomości w związku z procedurą oceny zdolności kredytowej, wycena ta powinna spełniać wymagania określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a w przypadku sporządzania ekspertyzy w celu ustalenia bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości w rozumieniu art. 2 pojęcie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości i zabezpieczenia hipoteką pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 415) – wymagania określone w tej ustawie.

9. Wycena nieruchomości jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wskazanego w drodze porozumienia między kredytodawcą i konsumentem.”

Czy wybrany przeze mnie rzeczoznawca majątkowy musi znajdować się na tzw. listach bankowych lub musi odbyć szkolenie bankowe?

NIE. Prawo do realizacji wycen pod kredyt ma każdy kto posiada państwowe uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Fakt znajdowania się danego rzeczoznawcy na „liście bankowej” czy odbycia przez niego szkolenia bankowego nie ma żadnego znaczenia. Potwierdza to cytowany wyżej zapis odpowiedniej ustawy oraz liczne wyroki sądów krajowych i europejskich.

Wycena nieruchomości do kredytu – jakość operatu

Czy jakość wyceny pod hipotekę ma znaczenie?

TAK. Kupno nieruchomości na kredyt to jedna z najważniejszych decyzji finansowych jakie podejmujemy w życiu. Z jednej strony oznacza zaspokojenie podstawowej potrzeby posiadania „dachu nad głową”, ale z drugiej strony zaciągnięcie zobowiązania finansowego na wiele wiele lat. Dlatego ogromnie ważne jest to aby wycena naszej nieruchomości była rzetelna i prawidłowo określała jej wartość. Tylko dzięki temu bank prawidłowo ustali wysokość zabezpieczenia naszego kredytu. Trzeba też pamiętać, że im „lepsze” zabezpieczenie tym lepsze warunki kredytowania może zaproponować bank. Jeśli będziemy ubiegać się o kredyt dysponując operatem szacunkowym o słabej jakości, nie opisującym w pełni naszej nieruchomości i jej wszystkich cech tym większe ryzyko, że nie dostaniemy kredytu w oczekiwanej wysokości lub zaoferowany nam kredyt będzie droższy (bo bank oceni naszą nieruchomość jako „słabe” zabezpieczenie ryzyka kredytowego).

Wycena do kredytu – podsumowanie

Podsumowując, wycena nieruchomości do kredytu (pod kredyt) to złożony temat, który wymaga wykwalifikowanego, profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego. Którego sami wybierzemy! Dzięki temu nasze szanse na uzyskanie upragnionego kredytu mocno rosną. I dzięki czemu zyskamy pewność, że bank prawidłowo oceni ile warte jest zabezpieczenie kredytu, którego nam udziela. Warto zatem zaufać rzetelnemu partnerowi, który posiada wymaganą wiedzę i doświadczenie. Oraz rozumie jak jakość jego pracy przekłada się na sytuację finansową i plany życiowe jego Klientów. W ESTIMIA Wycena nieruchomości chętnie podejmujemy się nawet najbardziej skomplikowanych wycen pod hipotekę. Gwarantujemy, że nasze operaty szacunkowe spełnią najwyższe standardy i wymogi każdego banku. Serdecznie zapraszamy do kontaktu!

ESTIMIA Wycena nieruchomości Warszawa

design: estinet.pl