Zamów wycenę

Wycena domu w Warszawie? Tylko operat!

Wycena uproszczona?!?

Ostatnio wielu naszych klientów pyta czy możliwa jest „uproszczona” wycena, np. domu z basenem w Warszawie (przykład autentyczny!). Chodzi im o dosłownie 1-2 strony tekstu na temat orientacyjnej wartości ich nieruchomości. Argumentują, że nie potrzebują całego, długiego operatu, bo im chodzi tylko o jedną liczbę, którą muszą wpisać do deklaracji podatkowej, ksiąg rachunkowych swojej firmy lub podać we wniosku o kredyt do banku. Niestety (a także na szczęście!) taka wycena absolutnie nie jest możliwa. Decydują o dwie kwestie – prawna i praktyczna.

Wycena w Warszawie

Wymogi prawne

Zacznijmy od tej pierwszej, czyli mającej swoje ugruntowanie w prawie. Wycena domu w Warszawie, a także wycena każdej innej nieruchomości w dowolnym miejscu w Polsce (a niekiedy nawet poza nią – przykładem jest wycena tzw. mienia zabużańskiego) to proces, który reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. (link) Zgodnie z jej Działem IV. Wycena nieruchomości, art. 156. Operat szacunkowy, ust. 1.: „Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego”. Ten zapis jest bardzo jasny – opinia o wartości (szacowanie nieruchomości) jest realizowana:

– tylko przez rzeczoznawcę majątkowego (potwierdza to dodatkowo treść art. 198 tej ustawy – „Kto bez uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości dokonuje określenia wartości nieruchomości (…) podlega karze grzywny w wysokości do 50 000 zł”)

– tylko w formie pisemnej (czyli np. „wycena na telefon” nie jest możliwa)

– tylko w formie operatu szacunkowego

Trzeba pamiętać, że ten przepis znają doskonale sądy, urzędy skarbowego, organy samorządowe, banki i wszelkie inne instytucje korzystające z operatów szacunkowych. To oznacza, że wycena nieruchomości przedstawiona w jakiejkolwiek innej formie będzie automatycznie i bezdyskusyjnie odrzucona. Nie pomogą argumenty, że do wyceny domu w Warszawie, czy wyceny mieszkania w Legionowie nie potrzeba długiej, skomplikowanej analizy, a wystarczy tylko krótkie zestawienie kilku cyfr i obliczeń. Tutaj nie będzie żadnego elastycznego podejścia ani miejsca na polemikę.

Opis nieruchomości

Drugą kwestią jest strona praktyczna zagadnienia. Wbrew niektórym przypuszczeniom czy obiegowym opiniom, wycena nieruchomości to bardzo skomplikowana kwestia. Nawet wykwalifikowanym i bardzo doświadczonym rzeczoznawcom majątkowym trudności może sprawiać już samo opisanie przedmiotu wyceny. Prawidłowo zrealizowane szacowanie danej nieruchomości wymaga zbadania szeregu jej aspektów:

– stanu prawnego

– stanu w ewidencji gruntów i budynków (tzw. katastrze)

–  dostępu do drogi publicznej

– stanu technicznego, zużycia

– zagospodarowania

– przeznaczenia

– położenia i otoczenia

– i wielu, wielu innych

Tego nie da się udokumentować na 1 czy 2 stronach. To długa, czasem ciężka i żmudna praca, którą jednak trzeba koniecznie wykonać. Bo może się okazać, że „atrakcyjnie” wyglądająca nieruchomość jest ostatecznie warta dużo mniej niż ktoś mógłby się spodziewać. Przykładowo, nie ma prawnie uregulowanego dostępu do drogi, co uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę. Lub przeznaczenie w miejscowym planie skrajnie ogranicza możliwości zabudowy. Jest obciążona prawem dożywocia co bardzo utrudnia jej sprzedaż. W ciągu 2 lat w okolicy ma powstać droga ekspresowa, przez co nowym widokiem zza okna będą ekrany dźwiękochłonne… itd., itp. Rzeczoznawca majątkowy MUSI te wszystkie kwestie sprawdzić (i opisać), bo one mają bądź mogą mieć ogromny wpływ na szacowaną wartość.

Wycena a badanie rynku

Oprócz nich bardzo istotną kwestią jest dokonanie analizy rynku lokalnego. Przykładowa wycena domu w Warszawie bez dogłębnego zbadania co się dzieje na stołecznym (a najlepiej dzielnicowym) rynku tego typu nieruchomości (jaki jest podaż, popyt, przeciętne ceny, preferencje nabywców, główne trendy) jest praktycznie bezużyteczna. Bez tych informacji rzeczoznawca majątkowy dokona szacowania w oderwaniu od realnego rynku. I może się okazać, że np. okazały basen wybudowany przy domu nie wpływa na wartość nieruchomości (wbrew przeświadczeniu właściciela), bo po prostu nikt lub prawie nikt nie szuka nieruchomości z basenem. Lub odwrotnie – działka ze słupem elektroenergetycznym wcale nie jest bezwartościowa, bo popyt na działki w okolicy jest tak ogromny, że kupujący nie zważają na tego typu utrudnienia.

Nieruchomości podobne

Dodatkowo, rzeczoznawca musi bardzo dobrze poznać transakcje nieruchomości, w oparciu o które dokonuje szacowania. Czy rzeczywiście są podobne? Czy nie posiadają ukrytych wad, przez które ich cena jest wyjątkowo niska? Lub czy dana nieruchomość nie była sprzedawana w przetargu bądź zbywana osobie bliskiej (bo wtedy cena jest zwykle „nierynkowa”)? To wszystko koniecznie musi być uwzględnione i opisane w wycenie. Przy czym, ze względu na poufność danych, podanie dokładnego adresu, numeru działki czy księgi wieczystej nie jest potrzebne. Ale prawidłowe (!) określenie np. jakie jest jej przeznaczenie, powierzchnia czy rodzaj prawa do nieruchomości już zdecydowanie tak.

Wycena (np. domu w Warszawie) = operat szacunkowy (zawsze!)

Podsumowując, prawidłowo sporządzona wycena zawsze ma formę operatu szacunkowego (jedyne prawnie dopuszczalne wyjątki to opracowania lub ekspertyzy dotyczące m. in. „bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości” czy „określanie wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora”). Nie krótka informacja przez telefon, nie tabelka z arkusza kalkulacyjnego i nie 2 kartki tekstu i obliczeń. To niekiedy długi i rozbudowany dokument, który opisuje wszystkie zagadnienia związane z wyceną (tutaj możesz sprawdzić z jakich elementów powinien się składać). To z jednej strony poświadcza rzetelność wyceny, a z drugiej gwarantuje honorowanie operatu szacunkowego przez wszelkie instytucje i urzędy. W ESTIMIA Wycena nieruchomości niezwykle poważnie podchodzimy do jakości naszych operatów, bo stanowią one wizytówkę naszej pracy. Nawet jeśli klient twierdzi, że potrzebuje operatu tylko na „własne potrzeby”, my dokładamy wszelkiej staranności aby wycenę sporządzić w pełni profesjonalnie i zgodnie z wszelkimi wymogami prawa.

ESTIMIA Wycena nieruchomości Warszawa

design: estinet.pl