Wśród wielu zleceń jakie otrzymujemy najczęściej trafiają do nas sprawy związane z szacowaniem działki (lub kilku działek stanowiących jedną nieruchomość). Pozornie wycena działki wydaje się prosta jednak w poniższym artykule wskażemy kilka istotnych trudności na jakie często natrafiamy w trakcie sporządzania operatów szacunkowych tego rodzaju nieruchomości.
Przede wszystkim warto zacząć od podstawowej kwestii, czyli ustalenia z jaką działką gruntu mamy w ogóle do czynienia. Najczęściej wskazuje się, że można wyróżnić sześć podstawowych rodzajów gruntów:
– leśne
– rolne
– budowlane
– siedliskowe
– inwestycyjne
– rekreacyjne
Przy czym trzy pierwsze rodzaje działek zostały ściśle określone przepisami polskiego prawa. (Na marginesie, ciekawą kwestią jest definicja działki budowlanej. Otóż zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami działka budowlana to zabudowana działka gruntu. Z kolei zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym działka budowlana to działka niezabudowana, nadająca się do zabudowy.
Photo by Gautier Pfeiffer on Unsplash
Kluczową kwestią zarówno w zakresie określenia rodzaju działki, jak i jej szacowaniu jest jej przeznaczenie. Podstawowym dokumentem określającym przeznaczenie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący akt prawa miejscowego. To w nim można się dowiedzieć jakie są możliwości zagospodarowania konkretnej działki i jakie ustalenia planistyczne dla niej obowiązują. Często okazuje się, że dana działka posiada więcej niż jedno przeznaczenie – poszczególne jej fragmenty mają różne przeznaczenia, np. drogowe i mieszkaniowe jednorodzinne. W tej sytuacji niezwykle istotne jest zweryfikowanie na wyrysie z mpzp dokładnego przebiegu granicy poszczególnych obszarów odmiennego przeznaczenia.
Należy pamiętać, że w wielu przypadkach działka nie leży na obszarze objętym mpzp (np. w Warszawie pokrywają one jedynie ok. 40% powierzchni stolicy). W tej sytuacji podstawami określenia przeznaczenia działki gruntu powinny być: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz tzw. wuzetka.
Wycena działki musi uwzględniać rodzaj użytku gruntowego, który jest określony w ewidencji gruntów i budynków. W połączeniu z przeznaczeniem rodzaj użytku gruntowego pozwala zdefiniować rodzaj działki, a zatem ustalić prawidłowy sposób wyceny. Grunty pod wodami czy tereny komunikacyjne szacuje się w oparciu o odmienne dane i z uwzględnieniem szczególnych cech tych nieruchomości.
W odniesieniu do działek gruntu można wyróżnić 2 podstawowe prawa rzeczowe: własność oraz użytkowanie wieczyste. Rolą rzeczoznawcy majątkowego jest ustalenie jakiego rodzaju prawo jest związane z daną działką. W zależności od uwarunkowań danego rynku lokalnego rodzaj prawa rzeczowego może (ale nie musi) mieć bezpośrednie przełożenie na wysokość odnotowanych cen. Przy czym szczególnie w dużych miastach użytkowaniu wieczystemu podlegają nadal najbardziej atrakcyjne grunty – położone w dzielnicach centralnych, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i/lub usługową. Zatem dużym wyzwaniem w wycenie może być ustalenie w jakim stopniu różnice w odnotowywanych cenach wynikają z różnych praw przysługujących do działki, a nie z ich lokalizacji. Oczywiście dodatkową kwestią mogą być wszelkiego rodzaju dodatkowe obciążenia na nieruchomości, najczęściej służebności gruntowej lub przesyłu. W wielu przypadkach powodują praktyczne wyłączenie możliwości swobodnego korzystania z części lub całości gruntu.
Nieodzownym elementem wyceny działki (szczególnie takiej, która jest przewidziana pod zabudowę) jest zbadanie jej dostępu do drogi publicznej. Ponieważ, zgodnie z przepisami polskiego prawa, jest on jednym z podstawowych warunków możliwości zrealizowania trwałej zabudowy gruntu. W rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może być zapewniony poprzez bezpośredni dostęp, drogę wewnętrzną lub ustanowioną służebność gruntową. Niestety, w wielu przypadkach okazuje się, że wyceniana przez nas działka nie posiada uregulowanego dostępu do drogi – dojazd odbywa się na zasadach nieformalnych, „umownych”, bez żadnego tytułu prawnego. To ma bardzo duże przełożenie na obliczaną wartość. Przykładowo – zamiast wycenić daną działkę jako budowlaną musimy ją oszacować jako tzw. użytek zielony, bez prawa do zabudowy. Ewentualnie, możemy także wyznaczoną wartość działki (jako gruntu z możliwością zabudowy) pomniejszyć o koszty ustanowienia służebności gruntowej.
Kwestia na pierwszy rzecz oczywista i prozaiczna, czyli parametry fizyczne działki. Jej kształt, rozmiar, często także nachylenie (a może szerzej – ukształtowanie powierzchni gruntu) mają niebagatelne znaczenie dla kupującego, a zatem i w procesie wyceny. Łatwo można się domyślić, że w przypadku działek budowlanych kształt nietypowy (np. mocno wydłużony) z pewnością utrudni zabudowę. Z kolei w odniesieniu do działek rolnych kształt wydłużonego prostokąta jest często optymalny. Dzięki temu maszyny rolnicze mogą wykonywać mnie manewrów (zawrotów) w trakcie prac polowych. W przypadku powierzchni jest podobnie – w zależności od potrzeb i planowanego sposobu zagospodarowania optymalna wielkość gruntu może być bardzo różna. Z naszego doświadczenia wynika także, że zależność między powierzchnią działki, a jej ceną jednostkową nie jest oczywista. Zwykle odnotowujemy spadek cen przy wzroście wielkości, ale nie dzieje się tak zawsze. Np. dla atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych może występować odwrotny trend – potencjalni nabywcy cenią bardziej większe działki, bo one oferują większe możliwości korzystnego zagospodarowania.
Pisząc o wycenie gruntu, jego wielkości i przeznaczeniu nie sposób też pominąć tzw. analizy chłonności gruntu. Najczęściej wyrażanej w formie parametrów: Powierzchni Użytkowej Mieszkań (PUŻ), Powierzchni Użytkowej Usługowej (PUU) lub Powierzchni Użytkowej Lokali (PUŻ). Tego typu analiza bierze pod uwagę wszystkie elementy wpływające na możliwości zagospodarowania gruntu. Nie tylko jego powierzchnię czy ustalenia planistyczne, ale także np. sąsiedztwo (może wpływać na zacienienie budynku) czy warunki gruntowo – wodne. Wtedy cenę jednostkową działki odnosimy nie do jej powierzchni, a właśnie do PUŻ czy PUU. Jedną z naszych kolejnych publikacji poświęcimy szerszemu omówieniu kwestii chłonności gruntu.
Oczywiście istotnym elementem jest dostępność mediów. Przy czym warto tu pamiętać o dostępie faktycznym, a nie potencjalnym. Fakt, że w sąsiedztwie danej działki przebiega gazociąg średniego ciśnienia nie oznacza, że działka ma dostęp do gazu ziemnego. Podobnie, sieć kanalizacyjna przebiegająca kilkadziesiąt metrów od granic gruntu może być w praktyce zupełnie niedostępna dla potencjalnego inwestora. Rolą rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie tej kwestii i ustalenie czy dostęp do mediów jest faktyczny czy też wymagane są jakieś nakłady, aby taki dostęp uzyskać.
Na koniec warto wspomnieć o często bardzo ważnej kwestii czyli szczególnych cechach działki. W swojej praktyce natrafiliśmy już na bardzo różne przypadki – od zanieczyszczenia jej chemikaliami, przez stanowiska archeologiczne, pomniki przyrody, a skończywszy na ropociągach przebiegających środkiem gruntu. To wszystko powoduje, że wycena staje się dużo bardziej skomplikowana, a wartość działki może okazać się zupełnie inna niż to mogło się wydawać. Co ciekawe (i przepisy prawa dopuszczają taką możliwość) oszacowana wartość może być nawet ujemna. Np. wysokie skażenie gruntu może wymagać intensywnej remediacji, której koszty będą większe od wartości samej działki.
Jak widać, wycena działki to bardzo skomplikowany temat, który wymaga od rzeczoznawcy majątkowego szczególnej staranności i uwzględnienia szeregu istotnych czynników. Nawet szacowanie zwykłego gruntu budowlanego może się okazać nie lada wyzwaniem. Wystarczy jeden pozornie niewinny zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub słup średniego napięcia usytuowany na działce. Dlatego warto w tych sytuacjach powierzyć sporządzenie operatu szacunkowego fachowcom – zapraszamy do kontaktu 😊 !